Tính đến thời điểm cuối năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỷ đồng. (Ảnh minh họa).

"Rùng mình" nợ xấu bất động sản

Những bất cập quá lớn về sự khác biệt số liệu cũng như tình trạng thiếu minh bạch về thông tin nợ xấu nói chung và nợ xấu bất động sản nói riêng khiến dư luận hoài nghi: 10% liệu đã phải là tỷ lệ nợ xấu cuối cùng trong hệ thống ngân hàng?

Những con số biết nói
Chỉ đến cuối quý II/2012, những con số có tính xác thực nhất về nợ và nợ xấu bất động sản mới được công bố. Một báo cáo "bất ngờ" của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã cung cấp cho giới đầu tư, và đặc biệt là người dân, một cái nhìn toàn diện hơn nhiều về thực trạng này.

Tính đến thời điểm cuối năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỷ đồng. Theo nhận định của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng. Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước chính là hai địa chỉ đã phát ra con số ước đoán chưa thể trọn vẹn ấy.

Cũng theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, số nợ xấu bất động sản tại các ngân hàng cao gấp 8 lần so với số liệu do chính các ngân hàng này thông tin. Điều đó cũng có nghĩa là trong một thời gian khá dài, từ tháng 6/2011 - thời điểm lần đầu tiên diễn ra "biến động" trong hệ thống ngân hàng về tình trạng nợ xấu, khi khối ngân hàng buộc phải kéo giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất về mức 22% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, cho đến gần đây hầu hết các ngân hàng vẫn cố ém nhẹm con số dư nợ cho vay thực tế và kéo theo đó là tỷ lệ nợ xấu mà đã trở nên nguy hiểm đối với họ.

Không quá trái ngược với những đồn đoán của dư luận giới đầu tư, BIDV đã trở thành "quán quân" về dư nợ cho vay xây dựng - hơn 42.000 tỷ đồng. Tiếp theo đó là Ngân hàng Vietinbank - 41.000 tỷ đồng. Cả hai ngân hàng này đều có tỷ lệ cho vay bất động sản và xây dựng chiếm 14% trong tổng dư nợ. ACB và Sacombank cũng nằm trong danh sách "top 10".
Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông Á - 26%. Còn SHB cũng có tỷ lệ cho vay xây dựng và bất động sản chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay.

Rõ ràng, những tỷ lệ trên không thể được coi là an toàn so với điều mà các ngân hàng thường tuyên bố - tỷ lệ an toàn cho phép chỉ từ 3-5%. Rải rác trong những công bố và báo cáo trước đây, ngoại trừ Agribank thừa nhận tỷ lệ nợ xấu trên 6%, còn các ngân hàng khác đều không chấp nhận thực tại như những gì đã xảy ra.

Tuy vậy, thời gian gần đây lại xuất hiện một ước đoán từ giới chuyên gia ngân hàng. Theo đó, có khả năng đến 50% nợ bất động sản và xây dựng đang có nhiều triển vọng trở thành nợ khó đòi. Cũng có nghĩa là một nửa trong số nợ bất động sản có khả năng không cánh mà bay.

Cũng trong báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tổng giá trị các khoản cho vay vào hai lĩnh vực bất động sản và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn nhất được thống kê là 147 nghìn tỷ, bằng khoảng 73% dư nợ bất động sản được các ngân hàng báo cáo cuối năm 2011. Nếu so với con số điều chỉnh của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tỷ lệ này chiếm 42%.

Như vậy, nếu tính đúng và đủ trên cơ sở con số 348.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản mà Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia công bố, khoản dư nợ bất động sản của 10 ngân hàng trên phải là 254.000 tỷ đồng, chứ không chỉ là 147.000 tỷ đồng theo báo cáo của ngân hàng.

Có một chi tiết trùng hợp khá ngẫu nhiên nhưng lại rất đáng so sánh: 254.000 tỷ đồng trên lại đúng bằng con số dư nợ cho vay bất động sản mà một vài quan chức, trong một vài thông tin không chính thức, công bố vào thời điểm cuối năm 2011. Sự trùng hợp này cho thấy nhiều khả năng vẫn còn khoảng 1/3 số dư nợ không có địa chỉ rõ ràng.

Đâu là sự thật về con số nợ xấu ngân hàng? (ảnh minh họa - NLĐ)

Tỷ lệ nợ xấu bất động sản, bao nhiêu?

Bất động sản - một lĩnh vực lớn chi phối nền kinh tế quốc dân, đang diễn ra tình trạng mông lung hết sức khó hiểu, ít nhất trên bình diện những con số. Từ quý IV năm ngoái, TS. Lê Xuân Nghĩa - khi đó là Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đã tuyên bố ngay cả ủy ban này và Ngân hàng Nhà nước đều không nắm rõ được con số nợ xấu và dư nợ cho vay bất động sản thực tế là bao nhiêu. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã ít nhất hai lần yêu cầu các ngân hàng báo cáo về hiện trạng nợ và nợ xấu, nhưng cuối cùng vẫn chưa có một con số cụ thể cuối cùng đưa ra và chưa có ngân hàng nào bị điểm mặt.

Vào cuối tháng 5/2012, điều đáng ngạc nhiên khi công bố trước Quốc hội, Ngân hàng Nhà nước thông báo tỷ lệ nợ xấu đã lên đến 10% chẵn, so với con số chỉ 3,4% cũng công bố trước Quốc hội vào 11/2011. Như vậy, chỉ trong thời gian 6 tháng, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đã tăng gấp ba lần mà không có một lần thông tin về sự tăng bất thường này.

Những bất cập quá lớn về sự khác biệt số liệu cũng như tình trạng thiếu minh bạch về thông tin nợ xấu nói chung và nợ xấu bất động sản nói riêng khiến dư luận hoài nghi: 10% liệu đã phải là tỷ lệ nợ xấu cuối cùng trong hệ thống ngân hàng.

Nếu có thể, cũng nên tham khảo đánh giá của một tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập có uy tín của quốc tế là Fitch Ratings. Từ tháng 6/2011, khi Ngân hàng Nhà nước chỉ thừa nhận tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng vào khoảng 3,2%, Fitch đã công bố tỷ lệ này lên đến 13%, tức gấp 4 lần con số của các cơ quan hữu trách Việt Nam. Còn giờ đây, với tỷ lệ nợ xấu 10% mà Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố, chẳng lẽ tỷ lệ nợ xấu thực tế còn cao hơn nhiều?

50%, tức khoảng 125.000 tỷ đồng, có khả năng "biến mất" từ con số dư nợ cho vay bất động sản, có thể chiếm đến 36% con số dư nợ 348.000 tỷ đồng do Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia công bố điều chỉnh.

Và nếu chiếu theo con số thực này cũng như khả năng không thể thu hồi 50% số nợ, có khả năng nào nợ xấu thực tế đối với bất động sản sẽ gấp 3,6 lần so với số liệu 10% đã báo cáo trước Quốc hội vào tháng 5/2012. Nếu đó là sự thật thì thật đáng báo động.

Theo Việt Thắng (Diễn đàn kinh tế Việt Nam)

Những sai lầm cần tránh khi mua nhà

4 sai lầm này thường gặp ở những người lần đầu đi mua nhà. Phần lớn trong số họ đều chưa từng sở hữu hoặc xử lý sự cố liên quan đến món tài sản lâu dài này.

Những người mua nhà lần đầu sẽ dễ dàng dính phải chiếc bẫy mang tên "có thể khắc phục được" như màu sơn chưa vừa ý và họ thường bỏ qua nhiều khoản chi phí không lường trước.

1. Bị thuyết phục bởi những vấn đề có thể dễ dàng sửa chữa

Theo một khảo sát của Coldwell Banker, 9 trong số 10 người lần đầu mua nhà thường tìm mua một ngôi nhà có nhiều lợi thế như sống gần trường học, siêu thị, công ty họ làm việc. Họ không muốn phải sửa chữa nhà bếp hoặc thay cái gì đó trong phòng tắm.

Trong khi vị trí không thể thay đổi thì những vấn đề về sửa chữa lại được môi giới dễ dàng đàm phán với người mua. Jane Hodges, tác giả cuốn sách "Rent Versus Own" (Thuê nhà so với sở hữu riêng một căn hộ), từng lo lắng về một vết nứt trên phần thạch cao ở tường nhưng sau đó cô được tư vấn đó chỉ là vết tỳ và dễ dàng sơn lại cho thẩm mỹ. Bà Hodges khuyên người mua nhà nên hỏi đại lý bất động sản về những chi phí cố định cần thiết và thuê nhân viên giám định căn hộ.

Trong số những người tham gia khảo sát của Coldwell Banker, 300 người tìm được ngôi nhà sớm hơn và có mức giá tốt hơn dự kiến. Khoảng 40% sở hữu một nơi ở rộng hơn với điều kiện xung quanh vượt qua cả mong đợi của họ.

2. Không tìm ra những chi phí "ẩn"

Ngoài số tiền thanh toán ngay và trả lãi thế chấp hàng tháng, quyền sở hữu nhà cũng tạo ra một loạt các chi phí khác như điện, nước, bảo hiểm, thuế.... Đó là lý do Hodges đề nghị nên làm một phép so sánh đơn giản giữa mức tiền thuê và tiền phải trả mỗi tháng.

Bảo trì nhà cửa hàng năm ước tính tốn khoảng từ 1% đến 3% giá trị căn hộ. Điều này có nghĩa bạn sẽ tốn 9.000 USD để sửa chữa, tu bổ hàng năm cho căn nhà 900.000 USD của mình.

Nếu ý tưởng đi thuê của bạn lấn át việc mua nhà, hãy suy nghĩ kỹ về chi phí sau đó như điện, nước. Đa phần sẽ cao hơn giá bán trực tiếp cho hộ gia đình nhưng bạn không phải chi quá nhiều cho sửa nhà. Đừng để giá rẻ bề ngoài che lấp đi suy tính của bạn. Mua một tài sản giá trị lớn, sử dụng lâu dài không đơn giản chút nào.

3. Không để dành tiền thực hiện những món đồ tự làm (DIY)

Không khí trong căn nhà của bạn sẽ tươi mới hơn nếu có một vài món đồ tự làm. Có rất nhiều hướng dẫn trên mạng internet và hoàn toàn không khó thực hiện, độ bền của chúng có thể ngang bằng tuổi thọ căn nhà. Khảo sát cho thấy cứ 4 người thì có một chủ nhà thích đồ tự làm. Tuy nhiên, họ lại không chuẩn bị kinh phí từ trước cho việc này.

Lời khuyên ở đây là, bạn hãy dự trữ một số tiền cho những kế hoạch tự làm cần thiết trong năm đầu tên sở hữu nhà.

4. Hiểu nhầm chính sách bảo hiểm

Các chủ nhà mới thường có niềm tin sai lầm rằng gói bảo hiểm của họ có tác dụng trong cả trường hợp thiên tai. Theo Liên đoàn tiêu dùng Mỹ, rất nhiều người ở quốc gia này tỏ ra bất ngờ khi chi phí sửa chữa nhà sau lũ lụt, hỏa hoạn cao bất ngờ dù có bảo hiểm. Do đó, trước khi ký hợp đồng bảo hiểm, hãy đọc kỹ từng dòng chữ. Nếu không hiểu, bạn hãy trao đổi kỹ lại với công ty bảo hiểm. Ngoài ra, bạn cũng nên để dành một khoản tiền để đề phòng trường hợp bất trắc.

Nguyễn Tâ
m

Cẩn trọng với chiêu mua nhà mượn sổ đỏ thế chấp ngân hàng

Vì cả tin cho mượn sổ đỏ thế chấp ngân hàng, không ít gia đình đối mặt nguy cơ vô gia cư khi người quen nhận tiền rồi cao chạy xa bay.

Phản ánh với VnExpress.net, ông Vương Duy Thành (Từ Liêm, Hà Nội) cho biết thửa đất hơn 80 m2 sở hữu đang vướng vào vụ rắc rối, do cho mượn sổ đỏ để vay "ké" tiền ngân hàng. Năm 2012, ông Thành và bà Lê Thị Kim Thanh (Hà Nội) cùng ký hợp đồng ba bên tại phòng công chứng để bà Thanh đứng tên vay gần 2 tỷ đồng của ngân hàng.

Theo thỏa thuận giữa hai người, ông Thành được vay ké 40% số tiền này. Tuy nhiên, sau khi vay được tiền thì bà Thanh bỏ trốn. Cho tới khi ngân hàng chuẩn bị các thủ tục thu hồi nhà gia đình ông Thành mới té ngửa vì chưa nhận được đồng nào từ bà Thanh. "Gần đây ngân hàng cho biết khoản nợ cả gốc và lãi đã lên tới 2,3 tỷ đồng", ông Thành cho hay.

Nhiều khoản vay tại các ngân hàng có tài sản đảm bảo là nhà, đất của bên thứ ba. Ảnh: VH.

Gia đình ông Quang (Tây Hồ, Hà Nội) cũng đang lo lắng cho mảnh đất 700 mét vuông trị giá gần 20 tỷ đồng của nhà mình. Ông không có ý định vay ké, chỉ muốn bán đất để trang trải các khoản chi trong gia đình. Một công ty môi giới biết nhu cầu này đã trả giá cao hơn, nhanh chóng đặt cọc 200 triệu đồng với điều kiện ông Quang ký giấy đồng ý cho bên mua đem sổ đỏ thế chấp ngân hàng. Bên mua giải thích, họ không có tiền mặt, phải vay ngân hàng mới có nguồn thanh toán ngay cho ông. Mà muốn vay ngân hàng, họ cần thế chấp chính ngôi nhà sắp mua của ông.

Một phần đã lớn tuổi, dễ tin người, phần vì không hiểu rõ các quy định nên ông Quang đồng ý viết giấy tờ sang tên và cho phép mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng. Dù người mua chưa "mất tích" hay bỏ trốn nhưng trường hợp này được nhiều cán bộ pháp chế của các ngân hàng nhận định rủi ro rất lớn.

Luật sư Nguyễn Thị Phương - Phó giám đốc Trung tâm Pháp chế Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng hầu hết các tài sản đảm bảo khoản vay hiện nay ở ngân hàng đều là của bên thứ ba, không phải của người trực tiếp đứng tên vay. Đây cũng là những vướng mắc mà nhiều nhà băng gặp phải khi xử lý tài sản đảm bảo.

Trao đổi với VnExpress.net, nhiều luật sư cho rằng, trong những tình huống này, chính các nạn nhân cũng có những sai sót khi chưa tìm hiểu kỹ lưỡng.Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế của Hiệp hội Ngân hàng cho biết: "Tất cả những trường hợp cho mượn sổ đều vì tin tưởng, yên tâm người vay không lừa mình nhưng thực tế lại ngược lại".

Ông Đức cũng cho rằng trong câu chuyện này, văn phòng công chứng cần phải làm đúng trách nhiệm của mình. "Phải kiểm tra, giải thích kỹ được sự tự nguyện và tự thỏa thuận của những người dân nếu ký hợp đồng này. Tôi e đến 70-80% người dân không biết là có thể mất trắng ngôi nhà", ông Đức lo ngại.

Theo bà Phương, rất nhiều người dân không tìm hiểu và đọc kỹ lưỡng hợp đồng trước khi đặt bút ký. "Nhìn chung người dân phải đọc thật kỹ các điều khoản vì ngay trong hợp đồng cũng có nhiều chỗ cài cắm. Rất nhiều người dễ dàng đồng ý trong khi không hiểu những rủi ro có thể xảy ra như mất nhà khi người vay không trả được nợ. Nếu có nhu cầu vay tiền thực sự và có mảnh đất thế chấp, cứ mạnh dạn đến ngân hàng chúng tôi sẵn sàng hướng dẫn", bà Phương khuyến cáo. 

Một cán bộ pháp chế tại Ngân hàng Quốc tế (VIB) cũng thừa nhận các ngân hàng rất khổ với những trường hợp vay chung hay cho mượn sổ đỏ kiểu này. Theo anh, phần lớn các cán bộ thẩm định không biết rằng có sự việc trên. "Đó hoàn toàn là những thỏa thuận dân sự giữa bên vay và người có sổ đỏ. Theo quy định, tài sản đảm bảo phải không có tranh chấp, không có mua bán, nên nếu hai bên tự viết những giấy tờ đặt cọc, các hợp đồng mua - bán nào đó với nhau thì ngân hàng không thể biết được", cán bộ này cho biết.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng đưa ra những quy định khá chặt chẽ với các khoản vay có tài sản đảm bảo của bên thứ ba. "Một số ngân hàng chỉ chấp nhận với người trong gia đình, tứ thân phụ mẫu... để giảm thiểu rủi ro, tranh chấp phát sinh", một cán bộ pháp chế cho biết. Thế nhưng, Luật sư Trương Thanh Đức còn cho rằng cũng có những trường hợp cán bộ thẩm định biết rõ những tình tiết này nhưng vì nhiều lý do nên đã "nhắm mắt" bỏ qua.

Thanh Thanh Lan

Nguy cơ “bong bóng” và đổ vỡ do “bong bóng” bất động sản ở Việt Nam được khẳng định là thấp trong giai đoạn này.

"Bong bóng" BĐS hay nỗi lo nợ xấu?

Nhiều chuyên gia và nhà quản lý thống nhất rằng, Việt Nam khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, lúc này ẩn số thị trường lại đang nằm ở rủi ro từ nợ xấu.

Thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước và Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, các tổ chức tín dụng đã lập tức kiểm soát cho vay, đẩy mạnh thu hồi nợ nhằm giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010. Theo nhận định của nhiều chuyên gia tài chính tiền tệ và giới quan sát, việc kéo tỷ lệ cho vay phi sản xuất so với tổng dư nợ xuống dưới 16% trước ngày 31/12/2011 là vô cùng khó.
Từ tỷ lệ “thực” về nợ xấu…

Ai cũng hiểu, một trong những nguyên nhân có thể cản trở mục tiêu giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất chính là tỷ lệ nợ xấu, những khoản vay khó đòi hay các tài khoản treo của doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng. Nếu không được trợ lực để hoàn thiện nốt những dự án dở dang; nếu giao dịch trên thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng như hiện nay, doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ không có khả năng thu hồi vốn, thì lấy gì để trả nợ ngân hàng. Vậy, tỷ lệ nợ xấu có dừng lại ở con số 2,04%, trong hơn 227.000 tỷ đồng tổng dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến ngày 31/5 như số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước nữa không?

Cũng ở thời điểm này, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỷ lệ nợ xấu trong tổng dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ tăng 0,31% so với thời điểm 31/12/2010. Nhận định về khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho rằng, thị trường bất động sản thứ cấp ở Việt Nam hiện chưa phát triển, việc chứng khoán hóa bất động sản hầu như chưa có trên thị trường, do đó nguy cơ “bong bóng” và đổ vỡ do “bong bóng” bất động sản là thấp.

Tuy nhiên, chính Ngân hàng Nhà nước cũng thừa nhận rằng, “hiện nhiều tổ chức tín dụng thực cấp tín dụng trên cơ sở đảm bảo bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư cấp 1. Điều này rất rủi ro cho tổ chức tín dụng do nhiều chủ đầu tư sau khi hoàn thành công trình và bán cho người mua nhưng không thông báo cho tổ chức tín dụng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư cấp 1 lúc này không còn giá trị và được thay bằng giấy chứng nhận sử dụng nhà ở của chủ sở hữu căn nhà”.

Dễ hiểu hơn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phân tích, việc huy động vốn cho các dự án bất động sản phụ thuộc vào nguồn vay ngân hàng và thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án. Không chỉ vay vốn ngân hàng, ngay khi công trình mới nằm trên giấy chủ đầu tư đã huy động vốn từ người mua nhà. Và chính người tiêu dùng hay các chủ đầu tư thứ cấp lại tiếp tục dùng hợp đồng mua nhà đó vay vốn ngân hàng và tái đầu tư. Nếu quay vòng như vậy, thì một mảnh đất, một sàn chung cư hay một dự án sẽ được “xoay” vốn ở nhiều ngân hàng, khác gì tình trạng “một cổ nhiều tròng”. Rõ ràng, vấn đề này đang rất cần kiểm soát, rủi ro nợ xấu nhiều khả năng cũng phát sinh từ đây.


Câu chuyện định giá bất động sản “đang bị buông lỏng”. (Ảnh minh họa).

Theo ý kiến của giới ngân hàng, tỷ lệ cho vay phi sản xuất, cụ thể là bất động sản và chứng khoán tại một số tổ chức tín dụng lớn chiếm tỷ trọng không cao, chỉ khoảng 17 đến 20% tổng dư nợ cho vay: và không chênh lệch lớn so với tỷ trọng cho vay ra khu vực sản xuất. Tuy nhiên, ở các tổ chức tín dụng nhỏ, mới xuất hiện trên thị trường thì tỷ trọng cho vay bất động sản có thể lên tới 40%, thậm chí là hơn, vì đây là lĩnh vực siêu lợi nhuận.

Đến chuyện buông lỏng định giá
Câu chuyện định giá bất động sản cũng còn nhiều điều đáng bàn và “đang bị buông lỏng” là nhận định chung, của không chỉ các chuyên gia trong lĩnh vực này mà còn của chính các chủ đầu tư và người tiêu dùng. Sự chồng chéo, thiếu nhất quán thể hiện rõ nhất qua việc chứng nhận nghiệp vụ định giá bất động sản có đến 2 đơn vị quản lý và cấp phép là Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính.

Dễ hiểu là vì sao cùng một mảnh đất, một sản phẩm nhà ở có thể được định giá với nhiều mức khác nhau. Mặc dù, định giá tài sản chỉ bằng 70% giá trị thị trường và cho vay thế chấp chỉ bằng 70% giá trị định giá tài sản là nguyên tắc được áp dụng lâu nay, song vẫn không thể khẳng định, các tổ chức tín dụng đã “nắm đằng chuôi”, nếu những quy định về định giá chưa được tuân thủ nghiêm ngặt và theo một chuẩn mực chung, thống nhất. Đây cũng là cơ hội phát sinh những rủi ro nợ xấu, ông Đặng Thanh Hải, Tổng giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex) nhận định như vậy.

Rõ ràng, chỉ khi nhận diện được những rủi ro nợ xấu từ bất động sản, các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Nhà nước mới có thể đưa ra được những giải pháp triệt để, không chỉ nhằm giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, góp phần kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, mà còn phải ngăn chặn những nguy cơ và rủi ro từ nợ xấu, bằng cách này hay cách khác sẽ tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản và sự an toàn của hệ thống ngân hàng.

Theo Quỳnh Ngọc (Doanh nhân)

Đại biểu Quốc hội vẫn đề nghị Ngân hàng Nhà nước có báo cáo đầy đủ chính xác về dư nợ bất động sản hiện nay (Ảnh minh họa)

Nợ xấu bất động sản: Ngân hàng nào sai?

Đâu là con số thực của nợ xấu bất động sản, tổ chức tín dụng nào cho vay không đúng quy định, lãi suất sẽ ổn định trong thời gian bao lâu...?

Hàng loạt câu hỏi cả về trách nhiệm và giải pháp của Ngân hàng Nhà nước với việc "phá băng" bất động sản đã được đặt ra tại phiên giải trình do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức sáng 24/1 về thực trạng, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Và, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đặng Thanh Bình, ở vị trí "chia lửa" cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, đã rất điềm tĩnh và khôn khéo "trả bài".

Để hỗ trợ thị trường bất động sản, nhiệm vụ của ngành ngân hàng được Chính phủ giao là không hề nhỏ. Tại bản báo cáo phục vụ phiên giải trình, Ngân hàng Nhà nước cũng đã đề cập khá chi tiết 8 giải pháp nhằm giải quyết khó khăn cho thị trường này trong thời gian tới, tuy nhiên, vẫn chưa đủ để các vị đại biểu của dân có thể yên tâm.

Đại biểu Bùi Nguyên Súy nhắc lại lời Thống đốc Nguyễn Văn Bình tại phiên trả lời chất vấn về nguyên nhân nợ xấu vào tháng 8/2012, trong đó có thẩm định cho vay chưa tuân thủ đúng quy định và đặt câu hỏi với nợ xấu bất động sản thì ngân hàng đã xác định sai phạm từ các tổ chức tín dụng như thế nào?

Cho biết là không có thống kê sai phạm cụ thể trong cho vay ở lĩnh vực bất động sản, song ông Đặng Thanh Bình cũng đưa ra thông tin kết quả thanh tra tại 33 tổ chức tín dụng thì hầu hết đều có sai phạm, be bé cũng có và nghiêm trọng cũng có. Tuy nhiên, vị lãnh đạo cấp cao của ngành ngân hàng đã không nhắc tới một cái tên cụ thể nào.

Đại biểu Quốc hội vẫn đề nghị Ngân hàng Nhà nước có báo cáo đầy đủ chính xác về dư nợ bất động sản hiện nay (Ảnh minh họa)

Nợ xấu, trong mối liên quan với sự cố ý làm sai của một số cán bộ ngân hàng khi nâng khống giá trị tài sản lên để cho vay cũng đã từng được Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Bá Thanh nhắc đến tại diễn đàn Quốc hội kỳ họp cuối năm 2012.
Ví dụ được ông Thanh đưa ra khi đó là, một khu đất có giá trị khoảng 200 tỷ đồng, bằng một hợp đồng mua bán đã đưa lên 800 - 1.000 tỷ đồng để được vay 600 tỷ, bây giờ bán thì chưa tới 100 tỷ, khu đất đó không có ai mua, như vậy mất đứt 500 tỷ, đó gọi là nợ xấu, và "đương nhiên cả người đi vay và người cho vay cũng đã bỏ túi hàng chục tỷ đồng".

Bởi sự "lắt léo" này, nên ngay ở phiên giải trình, một số ý kiến đã tỏ ra khá nghi ngờ về con số tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản là 5,55% tại báo cáo chính thức của Ngân hàng Nhà nước. Ủy viên Ủy ban Kinh tế, Chủ tịch Tập đoàn Thanh - Khoáng sản Việt Nam (TKV) Trần Xuân Hòa vẫn đưa ra đề nghị Ngân hàng Nhà nước có báo cáo đầy đủ chính xác về dư nợ bất động sản hiện nay, khi đã có trong tay báo cáo nói trên.

Một đại biểu - doanh nhân khác, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Liên hiệp Hợp tác xã thương mại Tp.HCM nói, ở các nước người dân đều mua nhà trả góp từ tiền vay ngân hàng. "Vậy ở Việt Nam ngân hàng có xem cho vay mua nhà là nghiệp vụ kinh doanh chính của mình không? Có ổn định lãi suất thì mới kích cầu, ngân hàng có thông điệp mạnh mẽ hơn về vấn đề này không?", ông hỏi.

"Từ xưa đến nay cho vay mua nhà vẫn coi là tín dụng tiêu dùng, cho vay bình thường, còn với 2013 thì xây dựng chính sách riêng với khu vực này, ưu đãi hơn cho các đối tượng mua nhà thấp, còn chính sách chung thì căn bản dựa trên các yếu tố cho vay thương mại", ông Bình trả lời.

"Ngân hàng có quyền vậy tại sao không đề xuất phá sản với một số khách hàng là doanh nghiệp, có ý kiến cho rằng ngân hàng cũng ngại việc này", đại biểu Nguyễn Hữu Quang, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách đặt vấn đề.
Nêu quy trình thủ tục rất nhiêu khê lâu dài là lý do các chủ nợ không muốn khởi kiện phá sản các khách hàng của mình qua tòa án, Phó thống đốc cho biết cố gắng nuôi nợ là cách hay làm của nhiều ngân hàng, vì ngân hàng rất thông minh tính toán để họ có lợi nhất.

Liên quan đến chính sách tín dụng với một số dự án đang dang dở ông Bình nói việc này có nhiều quan điểm khác nhau, song chủ trương chung là khuyến khích cho vay còn ở từng dự án thì ngân hàng quyết định trên cơ sở thẩm định theo đúng quy trình.

Riêng với lãi suất cho vay với các đối tượng thuộc diện được hỗ trợ, Phó thống đốc "hứa" sẽ dành ra một lượng vốn nhất định lãi suất sẽ thấp hơn khá nhiều so với lãi suất thương mại thông thường.
Với doanh nghiệp, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước nêu rõ, chỉ cho vay đối với các dự án bất động sản mà chủ đầu tư có kinh nghiệm và bắt buộc phải có tỷ lệ vốn tự có nhất định tham gia dự án trước khi vay ngân hàng hoặc huy động từ các nguồn vốn khác.

Bên cạnh đó, nghiên cứu xây dựng cơ quan tái thế chấp nhà ở quốc gia để đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn hỗ trợ cho thị trường cũng là giải pháp được Ngân hàng nhà nước tính đến. 

Theo Nguyên Hà (Vneconomy)

Dự án vẫn là bãi đất hoang.

Doanh nghiệp BĐS lao đao với món nợ NH

Nhiều người dân mua căn hộ thuộc dự án 409 Lĩnh Nam (Hà Nội) đang như ngồi trên đống lửa khi dự án sau bao lâu vẫn chỉ là bãi đất hoang.

Dự án chung cư 409 Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai, Hà Nội) còn có tên thương mại là Vinhhung Dominium, tọa lạc trên khu đất rộng hơn 1,2 ha, do Công ty Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng làm chủ đầu tư. Công trình có tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng, được khởi công ngày 22/1/2011.
Vào thời điểm nhà đất hưng thịnh, hàng nghìn khách hàng đua nhau đổ tiền vào dự án này với hi vọng có được căn hộ trong mơ. Chị B – một khách hàng tại dự án cho biết tháng 8/2011 chị có mua lại một “suất” tại dự án với giá hơn 16,5 triệu đồng/m2. Chị và nhiều nhà đặt cả niềm tin vào chủ đầu tư với hy vọng quý sớm được nhận nhà.
Nhưng chỉ thời gian ngắn sau ngày khởi công rầm rộ xây được mấy bức tường bao, động thổ bằng vài ba nhát xúc, khoan đục thêm vài chiếc cọc nhồi đến nay cả dự án vẫn chỉ như một cái ao tù nằm im bất động. Trong số khách hàng chúng tôi đã có không ít người thực hiện thành ra số tiền chôn vào đây lên tới 30 – 50% - Chị B cho biết.

Dự án vẫn là bãi đất hoang.

Đến đầu năm 2012 nhiều nhà đầu tư vội vã xin rút vốn khỏi dự án. Các bên trung gian sau khi “mua đứt bán đoạn” khiến khách hàng chỉ còn chiếc cọc bấu víu duy nhất là Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng. Nhưng con đường rút vốn của khách hàng càng thêm gập ghềnh mà đường về xem chừng còn xa.

Trong quá trình khách hàng đi rút vốn, họ còn phát hiện công ty này đang nợ ngân hàng Bảo Việt 400 tỷ đồng. Cụ thể, do cần vốn để xây dựng dự án này theo đúng tiến độ, Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng (gọi tắt là Công Ty Vĩnh Hưng) đã thế chấp dự án này để vay vốn tại Ngân hàng TMCP Bảo Việt, chi nhánh Hà Nội (gọi tắt là Ngân hàng Bảo Việt). Tổng số tiền vay theo hợp đồng tín dụng là 400 tỷ, được giải ngân chia làm 2 đợt (đợt 1 225 tỉ; đợt 2 175 tỷ).
Theo tìm hiểu, để được giải ngân số tiền 400 tỷ, công ty Vĩnh Hưng phải mua thép của Công ty cổ phần xây dựng và phát triển chăn nuôi (CPXDVPTCN).

Ngày 6/12/2012, phía Vĩnh Hưng đã ký hợp đồng kinh tế số 12/2012/HĐKT/CN-VH với Công ty cổ phần xây dựng và phát triển chăn nuôi để mua thép xây dựng làm mục đích giải ngân. Theo như hợp đồng này thì phía Vĩnh Hưng đồng ý mua 32.000 tấn thép từ Công ty CPXDVPTCN với tổng số tiền là 512 tỷ. Phía Vĩnh Hưng phải tạm ứng trước cho Công ty CPXDVPTCN số tiền 226 tỷ đồng. Sau 5 ngày nhận được toàn bộ số thép theo như hợp đồng, phía Việt Hưng phải thanh toán nốt số tiền còn lại.

Hợp đồng kinh tế này cũng ghi rõ: sau khi phía Việt Hưng có đơn đặt hàng, trong vòng 5 ngày nếu Công ty CPXDVPTCN không cung cấp hàng cho phía Vĩnh Hưng thì phải hoàn trả lại số tiền tạm ứng là 226 tỷ đồng.
Ngày 10/12/2012, Công ty CPXDVPTCN đã có văn bản yêu cầu Vĩnh Hưng cho tạm ứng số tiền 226 tỷ như đã ký kết trong hợp đồng kinh tế trước đó.

Sau khi hợp đồng này được ký kết, Ngân hàng Bảo Việt đã chuyển số tiền 225 tỷ đến tài khoản của Công ty cổ phần xây dựng và phát triển chăn nuôi. Tuy nhiên, điều đáng nói là sau khi nhận được 225 tỷ từ ngân hàng Bảo Việt, Doanh nghiệp Vĩnh Hưng không nhận được thép từ Công ty CPXDVPTCN như hợp đồng Kinh tế mà trước đó, hai bên đã ký kết.
Cho rằng phía đơn vị cung ứng thép cố tình chiếm đoạt số tiền 225 tỷ để sử dụng vào mục đích riêng, phía Cty Vĩnh Hưng đã gửi văn bản yêu cầu đơn vị cung ứng thép hoàn trả lại toàn bộ số tiền tạm ứng ban đầu. Tuy nhiên, từ đó đến nay, phía Công ty CPXDVPTCN vẫn cố tình phớt lờ.

Không nhận được tiền giải ngân, thép cũng chẳng thấy đâu, tuy nhiên phía Vĩnh Hưng vẫn phải è cổ trả khoản lãi suất khổng lồ theo như Hợp đồng tín dụng. Rất nhiều lần, phía Vĩnh Hưng yêu cầu Ngân hàng Bảo Việt và Công ty CPXDVPTCN làm rõ vụ việc này nhưng đều bị khước từ.

Theo ông Hoàng Việt Hà, Giám đốc hoạt động của Tập đoàn Bảo Việt, ngay sau khi nhận được đơn thư của Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng thì Tập đoàn đã gửi đơn ngay ngày 11/6/2013 gửi Thanh tra Ngân hàng Nhà nước và Thanh tra Bộ tài chính đề nghị hai đơn vị này vào cuộc để giúp đỡ Tập đoàn kiểm tra thông tin về sự việc này. 

Theo Hoàng Vũ (Báo Tiền Phong)

30.000 Tỉ Đồng Bị Sử Dụng Sai Mục Đích?

30.000 tỉ đồng bị sử dụng sai mục đích?

Trong khi rất ít người dân vay được tiền để tạo lập nhà ở thì nhiều dự án nhà ở xã hội được vay vốn từ nguồn 30.000 tỉ đồng rầm rộ khởi công.
Từ ngày 1-6 đến nay, mới chỉ có một số doanh nghiệp (DN) được thụ hưởng từ gói 30.000 tỉ đồng cho vay với lãi suất 6%/năm theo Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ. Số lượng người dân vay được chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Như “xương gà chiên bơ”

“Chúng tôi thấy gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ cho bất động sản giống như xương gà chiên bơ, thấy thơm lắm mà ăn không được. DN tại TP.HCM gần như bị bít cửa tiếp cận nguồn vốn này” - ông Huỳnh Văn Minh, Chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM, bày tỏ trong buổi gặp gỡ giữa Chủ tịch nước Trương Tấn Sang với cộng đồng DN, chiều 25-6. Ông Minh còn thắc mắc tại sao nguồn vốn trên không được phân bổ về các địa phương để từ đó có thể kiểm tra, giám sát chặt việc giải ngân có đúng đối tượng, đúng mục đích không.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), phản ánh thêm: Trong khi rất ít người dân vay được tiền để tạo lập nhà ở thì nhiều dự án nhà ở xã hội lại được vay từ nguồn 30.000 tỉ đồng rồi rầm rộ khởi công.

Ngày 26-6, HOREA đã gửi công văn lên Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải báo cáo về tình hình trên. Trong đó nêu rõ kể từ ngày 25-5, Bộ Xây dựng đã cho khởi công xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội với số lượng hàng ngàn căn, tổng mức đầu tư hàng ngàn tỉ đồng.

Nhiều người dân rất trông chờ vào việc vay từ nguồn vốn 30.000 tỉ đồng để mua được nhà ở. Ảnh: M.THẢO

Các dự án vừa khởi công gồm: Dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm của Tổng Công ty HUD với số vốn 710 tỉ đồng; dự án nhà ở xã hội khu đô thị Đồng Dâu của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thương mại Đại Huệ với số vốn 245 tỉ đồng; dự án khu nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Sunny Garden City (huyện Quốc Oai, Hà Nội) với số vốn 350 tỉ đồng (đây là dự án đầu tiên được Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội chấp thuận cho chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội). Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, các dự án trên đều được vay từ nguồn vốn 30.000 tỉ đồng.

Cũng theo ông Nam, thời gian tới sẽ còn nhiều dự án nhà ở xã hội được khởi công tiếp. Như vậy, HOREA phân tích trong báo cáo rằng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng lên, trong lúc mục tiêu của Nghị quyết 02 là giải quyết hàng tồn kho, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ chưa bán được nhà hoặc đang xây dở dang.

“Tôi bức xúc lắm! Xây nhà ở xã hội là rất đáng hoan nghênh nhưng phải sử dụng nguồn vốn khác. Theo Nghị quyết 02 thì 30.000 tỉ đồng chỉ dùng để giải phóng hàng bất động sản tồn kho, tạo điều kiện cho đối tượng chính sách, dân nghèo tiếp cận được nhà ở dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2” - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Cho vay sai sẽ xử lý nghiêm

Cũng trong báo cáo, HOREA còn phản ánh đã có một ngân hàng công bố tỉ trọng phân bổ cho vay từ nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỉ đồng là 60% cho DN và 40% cho người tiêu dùng. Trong khi đó, Thông tư 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định tỉ lệ này là 70% cho người tiêu dùng và 30% cho DN. Tính ra, số tiền để cho người dân vay phải là 21.000 tỉ đồng, các DN chỉ được vay trong 9.000 tỉ đồng.

Câu hỏi đặt ra là tại sao số tiền cho người dân vay rất nhiều nhưng hơn một tháng nay rất ít người vay được? Còn nguồn vốn dành cho DN hạn chế thì dự án lại khởi công “ầm ầm”?

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Tây Sài Gòn, cho biết khâu xác nhận đối tượng thuộc diện được vay vốn là vướng mắc khiến trước đây ngân hàng chưa thể giải ngân cho người vay cá nhân. “Mới đây, Bộ Xây dựng có công văn hướng dẫn về việc xác nhận đối tượng cho vay. Chúng tôi đã lên kế hoạch và chuẩn bị giải ngân cho năm khách hàng mua căn hộ Khang Gia-Tân Hương ở TP.HCM vay vốn” - ông nói.

Trước đó, ngày 13-6, tại hội nghị về bất động sản do báo Đầu Tư tổ chức, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng thuộc NHNN, khẳng định không có việc sử dụng “méo mó” nguồn vốn 30.000 tỉ đồng. Năm ngân hàng thương mại nhà nước cho vay như thế nào là tùy họ nhưng tỉ lệ cuối cùng vẫn phải đảm bảo 70% cho dân vay và 30% cho DN vay. Ngân hàng nào cho vay sai đối tượng, sai mục đích sẽ bị xử lý nghiêm.

Đua nhau chuyển sang nhà ở xã hội

Theo thống kê của Bộ Xây dựng và Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, số lượng DN làm nhà ở thương mại xin chuyển sang nhà ở xã hội quá nhiều. Đã có 50 chủ đầu tư dự án đề xuất điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, tổng quy mô là 31.000 căn. Có công ty như Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584 có tám dự án nhà ở thương mại đều xin chuyển sang làm nhà ở xã hội. Công ty này thua lỗ lớn và bị Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM hủy niêm yết. Trong phương án giải trình của công ty có nêu rõ sau khi được duyệt cho chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì mới có lợi nhuận.

“Hiện tại nhà ở xã hội có nhiều đâu”

Việc tung 30.000 tỉ đồng không phải là để cứu thị trường bất động sản, không phải giảm hàng tồn kho bất động sản. Gói này kết hợp luôn mục tiêu giải quyết khó khăn về nhà ở cho người nghèo. Hiện nguồn cung nhà ở vừa thừa vừa thiếu. Thừa nguồn cung nhà đắt tiền, còn thiếu nhà ở phù hợp cho người dân, nhất là dân nghèo. Thiếu nguồn cung nhà ở xã hội thì phải xây chứ làm sao người dân mua được nhà to. Hiện tại nhà ở xã hội có nhiều đâu. Mặt khác, xây nhà thì công nhân có việc làm, ngành vật liệu xây dựng hoạt động…

Ông NGUYỄN TRẦN NAM, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Theo Bùi Nhơn (Pháp luật TPHCM)